「주택시장 안정화 방안」 -국토교통부 자료 일부 발췌 (조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제)

주택시장 안정화 방안

1. 투기적 대출수요 규제 강화

(1) 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 관리 강화

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출LTV 40% 적용 중

□(개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

* 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지

□ (현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중

□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지

* 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

※ 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득

□ (현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

*예시 : 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리→ 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구의시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로DSR규제적용* *DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)

④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화

□ (현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능

□(개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

* [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입 [9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화

□ (현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지

□ (개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화

□ (현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)* RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용) ‣적용범위 : 부동산임대업 개인사업자대출 ‣주택임대업 개인사업자대출 규제 기준 : 1.25배 이상

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화◈ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

* 시행시기 : [초고가주택 주택구입용 주담대 금지] 12.17일 시행[여타 과제] 전산개발 및 준비를 거쳐 12.23일 시행

** 다만, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화

□ (현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나,

ㅇ 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음

□ (개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

□ (현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한

□ (개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

* 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

◈(적용시기) 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용

※ 대출규제 우회․회피 사례 등을 예의주시하여 필요시 규제 보완

ㅇ ’17년 8.2대책, ’18년 9.13대책, ’19년 10.1보완방안 등을 통해 가계‧개인사업자‧법인의 대출 사각지대를 지속적으로 해소하였음

ㅇ주택담보대출 추이와 대출규제 우회‧회피 사례 등을 예의주시하면서, 필요 시 규제 보완‧강화 장치 마련

2. 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완

(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향조정

□종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p～0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p～0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고

② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정

□조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대

③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대

□1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감

☞ 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안 검토중

④ 공시가격 현실화율 제고

□ (현행) ‘19년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황 * (현실화율, ‘18→’19, %) 공동주택 68.1→68.1, 단독주택 51.8→53.0, 토지 62.6→64.8

□(개선) ‘20년 공시는 시세변동률을공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고 * (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

※ 2020년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획 등 신뢰성 제고 대책은 별도 발표

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

□(현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과*)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80%장기보유특별공제 적용

* 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세

□ (개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가

ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%+ 거주기간 연 4%로 구분

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

②2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)

□’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%)적용(’20.1.1 시행)

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

* 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

□(개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

□(적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용 ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용

④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가

□ (현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나,

ㅇ ｢소득세법｣과 ｢민간임대주택법｣에 따른 임대사업자등록을 한 경우거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음

** 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제(비등록 1주택자와 형평성 문제)

□ (개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택

□(적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용

⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함

□(현행) 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나,세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함

* 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함

□(개선) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

□(현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년～2년 40%, 2년 이상 기본세율(6～42%)을 적용하고 있으나, ㅇ 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용

□(개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

* 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용

□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제

□ (현행) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제

□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

□(적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용