상속･증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내

요약

□ (시행배경)상속･증여세는 시가 평가가 원칙이나, 비주거용부동산은 시가 대비 저평가되어 형평성 논란이 있어 왔습니다.

○이에 국세청은 불공정한 평가관행을 개선하고, 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.

□(법령개정)’19년 2월 ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로평가기간 이후 법정결정기한까지의 감정가액도 시가로 인정받을 수 있는 법적기반이 마련되었습니다.

□(평가대상)비주거용 부동산 및지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 하며,

○보충적 평가방법에 따라 신고하여 시가와의 차이가 크고,고가인 부동산을 중심으로 감정평가를 실시할 계획입니다.

□(평가절차) 감정평가는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하고,평가가 완료된 후에는 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 감정가액으로 상속･증여 재산을 평가하게 됩니다.

□(기대효과)감정평가사업의 시행으로 꼬마빌딩 등에 대한상속･증여세과세형평성이 제고될 것으로기대되며,

○납세자의 자발적인 감정평가를 유도하여 자산가치에 맞는 적정한 세금을 신고･납부하는 등 성실납세 문화 확산에도 일조할 것입니다.

1. 시행 배경

□｢상속세 및 증여세법｣상 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시 및 증여 당시의 시가에 따르도록 하여 시가 평가를 원칙으로 하고 있습니다.

○다만, 예외적으로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여보충적 평가방법1)에 의하여 평가하도록 하고 있으며, 이 경우부동산은 공시(고시)가격2)에 의해 평가하도록 하고 있습니다.

1)해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조부터 제65조까지 규정된 방법

2)(토지) 개별공시지가, (단독주택) 개별주택가격, (공동주택) 공동주택가격

□부동산의 경우 아파트･오피스텔 등은 면적･위치･용도 등이 유사한 물건이 많아 매매사례가액 등을 상속･증여재산의 시가로 활용할 수 있습니다.

□반면, 비주거용 부동산은 아파트 등과 달리 물건별로 개별적특성이 강해 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 매매사례가액 등을 확인하기 어렵습니다.

○따라서, 대부분 공시가격으로 상속･증여재산을 평가･신고하고 있으나 공시가격 현실화율이 현저하게 낮아 -일부자산가들이 저평가된 꼬마빌딩 등 비주거용 부동산을편법 증여 수단으로 악용하는 등과세형평성 논란이 지속적으로 제기되어 왔습니다.

< 꼬마빌딩 관련 언론보도 >

󰋻[◯◯경제, '17.10.31.]‘이러니 초등생 희망이 건물주’ 강남빌딩 10개 중 4개는 대물림󰋻[◯◯일보, '17.12.17.] 부유층 탈세 악용되는 ‘꼬마빌딩’

󰋻[◯◯경제, '18.3.23.]건물 증여는 기준시가 적용해 ‘세금 줄어…빚도 함께 넘기면 추가절세’

󰋻[◯◯뉴스, '19.9.19.] 미성년자가 꼬마빌딩에 수십억원 자산 ‘탈세백태’

□이에 국세청은 부동산 공시가격 현실화 정책에 발 맞추어 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고,

○시가에 근접하게 평가함으로써 과세형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하게 되었습니다.

2. 감정평가사업 주요 내용

□ '19.2.12. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 납세자가 상속･증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한*까지 발생한 매매·감정·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되었습니다.

*상속세: 신고기한부터 9개월, 증여세: 신고기한부터 6개월

< 상속세 및 증여세법 시행령§49① 개정내용>

○(개정내용) 신고 이후에도 납세자 및 과세관청이 감정평가를 통해 시가에 근접한 가액으로 평가할 수 있게 됨

종 전)아래 기간 내 발생한 매매·감정가액(원칙)전·후 6개월(증여 전·후 3개월) 시가(예외)①평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내아래 기간 내 발생한 매매·감정가액

개 정('19.2.12. 시행(원칙)전·후 6개월(증여 전6·후3개월) 시가(예외)①평가기간 외로서 평가기준일 전 2년 내 ②평가기간 경과 후 법정결정기한까지 (추가)

<적용례> 이 영 시행 이후 상속이 개시되거나 증여받는 분부터 적용

□ 국세청은 '20년부터 상속·증여세 결정 과정에서 비주거용 부동산에 대해 둘 이상의 공신력 있는 감정기관에 평가를의뢰하여 감정가액으로 상속·증여재산을 평가할 예정입니다.

○감정평가대상은 상속･증여 부동산 중 ｢부동산 가격공시에 관한법률｣제2조에 따른 비주거용 부동산*과지목의 종류가 대지등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로 합니다. *국세청장이 고시하는 오피스텔 및 일정규모 이상의 상업용건물 제외 -위 유형에 해당하는 부동산 중 보충적 평가방법에 따라 재산을평가하여 신고하고, 시가와의 차이가 큰 부동산을 중심으로배정된 예산 범위 내에서 감정평가를 실시할 계획입니다.

○감정평가는 납세자에게 안내문을 발송하고, 공신력 있는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 실시합니다. -감정평가가 완료된 이후에는 재산평가심의위원회에서 시가인정 여부를 심의하게 되며, 감정가액이 시가로 인정되면 감정가액으로 상속․증여 재산을 평가하게 됩니다.

○적용시기는 '19.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한*이내의 물건을 대상으로 실시할 예정입니다.

3. 기대효과

□비주거용 부동산 감정평가사업은 소득 및 재산 등 납세자 부담능력에 맞게 공평한 과세를 해야한다는 응능부담(ability-to-pay)의 원칙을 바탕으로

○비주거용 부동산 상속･증여 시 공정한 과세가액을 산정하여자산가치에 부합하게 과세함으로써 과세형평성이 제고되는 등공정한 사회 구현에 기여할 것으로 기대됩니다.

○또한, 감정평가사업의 시행으로 납세자의 자발적인 감정평가를 유도하게 되어 적정한 세금을신고․납부하는 등성실납세 문화 확산에도 일조할 것입니다.

□한편, 동 감정가액은 추후 상속․증여 부동산을 양도하는 경우 양도자산의 취득가액이 되므로 양도소득세 부담이 줄어드는 효과도 발생하게 됩니다.

□앞으로, 감정평가사업 운영과정에서 납세자에게 감정평가 방법 및 절차를 상세히 안내하고, 평가결과를 신속하게 통지하는 등 불편함이 없도록 최선을 다하겠습니다.

붙임 1 ｢상속세 및 증여세법｣상 부동산 평가방법

□평가의 원칙 - 시가

○불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액(상증법 §60①)

○평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 중 당해‧유사재산의 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액(상증령 §49①)

○평가기준일 전 2년 이내의 기간(종전)과 결정기한까지(’19.2.12.개정)의기간 중 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가 있는 경우로 평가심의위원회의심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함(상증령 §49① 단서)

□시가산정이 어려운 경우-보충적 평가방법(상증법 §61)

○공시(고시)가격이 있는 경우: 토지‧건물가격 포함 -(토지) 개별공시지가 -(주택) 개별주택가격 및 공동주택가격 -(오피스텔 및 상업용 건물) 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가

○공시(고시)가격이 없는 경우 -(비주거용 부동산) 토지 개별공시지가 + 계산방법에 따른 건물가격* * ｢국세청 건물 기준시가 계산방법 고시｣에 따라 계산한 가액

○임대차 계약이 체결된 재산 -상기 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대보증금 환산가액*을 비교하여 큰 금액으로 평가(상증법 §61) * 임대보증금+[1년간의 임대료** ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)] **평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월

□저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 (상증법 §66)

○저당권 등이 설정된 재산은 담보채권액을 기준으로 평가한 가액과시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액으로 평가 - MAX(① 담보하는 채권액, ② 시가 또는 보충적 평가가액)

붙임 2 부동산 가격 공시(고시) 제도 현황

□토지･주거용 부동산

○토지(표준･개별지), 주택(표준･개별･공동주택)은 국토교통부,지자체에서 공시

□비주거용 부동산 (국세청장 고시)

○수도권･지방광역시･세종특별자치시 소재 오피스텔 및 연면적 3,000㎡ 또는 100호이상의 상업용 건물에 대해 토지와 건물을 일괄하여기준시가 고시 (’20.1.1. 144만호 고시)

○기타건물(고시되지 않은 건물)은 건물기준시가 계산방법(토지 제외) 고시