주택임대사업자 종합소득세 신고의 모든 것

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1. 주택 수 산정 방법

■「주택」이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함

① 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에

따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의

면적은 제외)

②건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의

토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

■ 주택 수의 계산

다가구주택 ㅇ1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

공동소유 ①공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산 ②지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 단, 그들이

합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산

전대ㆍ전전세 ㅇ임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

부부소유 ㅇ본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산

2. 주택임대소득이란?

■ 사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득”에 해당

ㅇ「소득세법」 제12조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택

ㅇ주택주거용 건물 및 건물 일부를 임대하는 산업활동을 말한다. 주로 1개월 초과하는 기간으로 임대기간을 약정하며, 가구 등 집기류 등을 포함하여 임대할 수 있다. -기준시가가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등

ㅇ장기임대 국민주택(공동주택 및 단독주택) -국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

ㅇ장기임대 국민주택(다가구주택) -국민주택 5호 이상을 5년 이상 임대한 경우에 한하여 적용

■ 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세

'14~ '18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

3. 총수입금액의 계산

■ 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액

ㅇ 주택임대소득의 총수입금액 = 월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

■ 선세금(先貰金)에 대한 총수입금액 계산(영§51)

ㅇ 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

월수 :

① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월

② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

■ 보증금 등에 대한 간주임대료

- 거주자가 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주 임대료를 총수입금액에 산입(算入)

* 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음

ㅇ 간주임대료 = ( 보증금등 - 3억원 1) )의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율('19귀속 : 2.1%) <(윤년은 366)> - 해당 임대사업부분 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액 2)

1) 보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺌 2) 추계신고·결정하는 경우 임대사업부분에서 발생한 금융수익 차감하지 않음

■ 총수입금액의 귀속연도

- 각 과세기간 총수입금액의 귀속연도는 총수입금액이 확정된 날이 속하는 과세기간으로 함

4. 주택임대사업자 소득세 과세 방법

19년 귀속부터 주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능(법§64의2, 영§122의2)

선택 ┌ ① (주택임대소득 + 종합과세대상 다른 소득) × 누진세율(6~42%)

└ ② 주택임대소득 × 14% + 종합과세대상 다른 소득 × 누진세율(6~42%)

| 등록임대주택 요건 | ① 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것 ② 「소득세법」 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것 ③ 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

■ 수입금액 : 일부 기간 동안 등록임대주택을 임대한 경우 등록임대주택의 임대사업에서 발생하는

수입금액은 월수로 계산

* 해당 임대기간의 개시일 또는 종료일이 속하는 달이 15일 이상인 경우에는 1개월로 봄

■ 필요경비율 : 총수입금액의 50%(등록임대주택은 60%)

■ 소득금액 : 수입금액에서 필요경비를 차감

* 해당 과세기간 중에 임대주택을 등록한 경우 【 등록한 기간에 발생한 수입금액 × ( 1-0.6 ) 】+【 등록하지 않은 기간에 발생한 수입금액 × (1-0.5) 】

■ 기본공제 : 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 2백만원(등록임대주택은 4백만원) 공제

등록임대주택의 필요경비율(60%)과 기본공제(4백만원)를 적용한 사업자가해당 임대주택을 4년 이상 임대하지 아니하는 경우

⇒ 미등록임대주택(필요경비율 50%, 기본공제 2백만원)을 적용하여 계산한 세액과 당초 신고한 세액의 차액과 이자 상당 가산액1)을 그 사유가 발생일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 소득세로 납부(부득이한 사유 2)가 있는 경우 제외)

1) 이자 상당 가산액세액의 차액 × 감면 등을 받은 과세연도의 종료일 다음 날부터 사유가 발생한 과세연도의 종료일까지의 기간 × 0.025% 2) 부득이한 사유 ① 파산 또는 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ② 법령상 의무를 이행하기 위해 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우 ③ 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우